Cómo se calcula
- Ganancia = (precio de venta − gastos de la venta) − valor de adquisición.
- Importe obtenido = precio de venta − gastos de la venta.
- Ganancia exenta = ganancia × lo reinvertido ÷ importe obtenido, contando como mucho 240.000 € reinvertidos en total.
- La parte no exenta tributa en la base del ahorro: 19 % hasta 6.000 €, 21 % hasta 50.000 €, 23 % hasta 200.000 €, 27 % hasta 300.000 € y 30 % a partir de ahí.
Requisitos
- Tener 65 años o más en la fecha de la venta.
- Contratar la renta vitalicia en los 6 meses siguientes a la venta. Si la venta tuvo retención, ese importe puede reinvertirse hasta el final del año siguiente.
- Contrato con una aseguradora, con cobros al menos anuales que empiecen en el plazo de un año y que no bajen más de un 5 % al año.
- Comunicar a la aseguradora que la renta vitalicia es la reinversión de la venta, e indicarlo en la declaración de la renta.
- No rescatar la renta después: si la anticipas, la ganancia exenta pasa a tributar.
Ejemplo
Una persona de 70 años vende un piso que no es su vivienda habitual por 220.000 €, con 8.000 € de gastos. Lo compró por 120.000 € con gastos incluidos. La ganancia es de 92.000 € y lo obtenido, 212.000 €. Si destina 150.000 € a una renta vitalicia, queda exento el 70,75 % de la ganancia (65.094 €) y tributan 26.906 €: unos 5.500 € de IRPF en lugar de los unos 20.000 € que pagaría sin reinvertir.
Más casos prácticos
- Venta grande que supera el tope. Una persona de 68 años vende un local por 600.000 € (15.000 € de gastos) que le costó 300.000 €. Ganancia: 285.000 €; obtenido: 585.000 €. Aunque meta 300.000 € en una renta vitalicia, solo cuentan 240.000 €: quedan exentos 116.923 € y tributan 168.077 €, unos 37.538 € de IRPF frente a 67.830 € sin reinvertir.
- Venta de acciones o fondos. También vale para cualquier bien, no solo inmuebles. Si un mayor de 65 vende acciones con ganancia y en 6 meses contrata una renta vitalicia con lo obtenido (hasta 240.000 €), esa ganancia queda exenta en proporción a lo reinvertido.
- Dos ventas en años distintos. El límite de 240.000 € es para toda la vida: si ya usaste 150.000 € en una renta vitalicia anterior, en la siguiente solo cuentan 90.000 €.
Cálculo orientativo: supone que no tienes otras ganancias ni rendimientos del ahorro ese año y no aplica los coeficientes de abatimiento de los bienes comprados antes de 1995. Si vendes tu vivienda habitual, usa la calculadora de reinversión en vivienda habitual: con 65 años está exenta sin reinvertir.
Fuentes: Ley 35/2006 del IRPF, arts. 33.4.b, 38.3 y 66; Reglamento del IRPF, art. 42; manual de la renta de la AEAT.