Cómo se calcula
- Ganancia = (precio de venta − gastos de la venta) − (precio de compra + gastos de la compra + mejoras).
- Importe total obtenido = precio de venta − gastos de la venta − hipoteca pendiente cancelada.
- Ganancia exenta = ganancia × importe reinvertido ÷ importe total obtenido (como máximo, toda la ganancia).
- La parte no exenta tributa en la base del ahorro: 19 % hasta 6.000 €, 21 % hasta 50.000 €, 23 % hasta 200.000 €, 27 % hasta 300.000 € y 30 % a partir de ahí.
Casos prácticos
El IRPF de los ejemplos supone que no hay otras ganancias del ahorro ese año y usa los tramos del ahorro de la tabla anterior.
- Reinversión parcial con hipoteca pendiente. Ana vende por 300.000 € (9.000 € de gastos) un piso que compró por 180.000 € más 15.000 € de gastos y mejoras. Ganancia: 291.000 − 195.000 = 96.000 €. Tenía 60.000 € de hipoteca pendiente, así que el importe total obtenido es 300.000 − 9.000 − 60.000 = 231.000 €. Compra otra vivienda habitual por 200.000 €: reinvierte el 86,6 %. Quedan exentos 83.117 € y tributan 12.883 €, unos 2.585 € de IRPF en lugar de 20.960 € sin reinversión. Si destinara 31.000 € más a la compra dentro del plazo, no pagaría nada.
- Reinversión total con una hipoteca nueva. Luis vende por 250.000 € (7.000 € de gastos), compró por 150.000 € más 10.000 € de gastos y cancela 80.000 € de hipoteca. Ganancia: 83.000 €. Importe total obtenido: 163.000 €. Compra una casa de 320.000 € financiando una parte con un préstamo nuevo: como destina más de 163.000 € a la compra, toda la ganancia queda exenta. No hace falta pagar la casa nueva con el dinero exacto de la venta.
- Sin hipoteca, compra más barata. Carmen vende por 220.000 € (6.000 € de gastos), compró por 120.000 € más 9.000 € de gastos y no tenía hipoteca. Ganancia: 85.000 €. Importe obtenido: 214.000 €. Si compra por 150.000 € reinvierte el 70,1 %: quedan exentos 59.579 € y tributan 25.421 € (unos 5.218 € de IRPF).
- Vendedor de 66 años. Si Carmen tuviera 65 años o más, los 85.000 € estarían exentos aunque no comprara nada, y podría además usar otras opciones como la renta vitalicia para mayores de 65 si vende otros bienes.
Errores frecuentes
- Creer que hay que reinvertir el precio de venta entero: basta con el importe total obtenido (precio menos gastos y menos la hipoteca cancelada).
- No marcar la reinversión en la renta del año de la venta: si aún no has comprado, indica el importe que piensas reinvertir.
- Olvidar los gastos de la compra antigua: el ITP o IVA, la notaría y las mejoras reducen la ganancia.
- Que la casa nueva no sea vivienda habitual: si no vives en ella en 12 meses, se pierde la exención.
Requisitos
- La vivienda vendida debe ser tu vivienda habitual: en general, haber vivido en ella al menos 3 años seguidos (o haberlo sido en los 2 años anteriores a la venta).
- La nueva también debe ser tu vivienda habitual: tienes que vivir en ella en los 12 meses siguientes a la compra o al fin de las obras.
- Plazo: comprar en los 2 años anteriores o posteriores a la venta.
- Hay que indicar en la renta del año de la venta que te acoges a la exención (y, si aún no has comprado, el importe que piensas reinvertir).
El cálculo del IRPF es orientativo: supone que no tienes otras ganancias ni rendimientos del ahorro ese año. Si heredaste o te donaron la vivienda, o la tuviste alquilada, el valor de adquisición cambia: consúltalo con un asesor.
Fuentes: Ley 35/2006 del IRPF (arts. 33.4.b, 38.1 y 66) y Reglamento del IRPF (art. 41), y manual de la renta de la AEAT.