Qué cambia en tu alquiler con los decretos de octubre de 2026

Resumen: qué cambia y desde cuándo

Los dos decretos tienen que ser convalidados por el Congreso en 30 días hábiles. Si no lo son, se derogan, como pasó el 2 de octubre con los decretos 26 y 27/2026, que traían medidas muy parecidas. Lo explicamos más abajo.

Si tu contrato termina pronto: prórroga de hasta 2 años

Es la medida que más gente puede usar ya. La disposición final quinta del decreto 29/2026 permite al inquilino pedir que el contrato siga hasta dos años más, de año en año y con las mismas condiciones (misma renta, salvo la actualización anual). Tienes derecho si se cumplen estas condiciones:

• Es un contrato de vivienda habitual que estaba en vigor el 8 de octubre de 2026.
• Su periodo obligatorio (los 5 años del contrato, o 7 si el casero es una empresa) termina antes del 31 de diciembre de 2028, o termina la prórroga anual posterior de hasta 3 años, o el contrato estaba ya en tácita reconducción (renovándose mes a mes o año a año tras vencer).
• Estás al corriente de pago y lo has estado todos los meses de los 8 meses anteriores.
• Lo solicitas tú: no se aplica sola.

El casero tiene que aceptarla. Solo puede negarse si pactáis otras condiciones, si firmáis un contrato nuevo o si necesita la vivienda para él o para su familia directa (padres, hijos o cónyuge tras un divorcio) y lo comunica en los plazos del artículo 9.3 de la ley, con una causa real que pueda demostrar. Tampoco se aplica si renováis o firmáis un contrato nuevo con una renta al menos un 5 % más baja. Si tu vivienda está en una zona tensionada, se aplica antes la prórroga propia de esas zonas (de hasta 3 años), que es incompatible con esta.

Si ya pediste una prórroga con el decreto 8/2026 de marzo, esa solicitud sigue valiendo; cuando termine, una nueva tendría que pedirse con las reglas actuales.

Ejemplo. Marta alquila un piso a un particular desde el 1 de marzo de 2022. Sus 5 años obligatorios terminan el 28 de febrero de 2027, antes de 2028. Si el casero le dice que no renueva, Marta, que paga siempre a tiempo, puede pedir por burofax la prórroga extraordinaria y quedarse hasta dos años más con la misma renta.

Comprueba tus fechas y genera la solicitud con la carta de la prórroga extraordinaria.

La renta no puede subir más de un 2 % sin tu acuerdo

La disposición final sexta limita la actualización anual de la renta de los contratos de vivienda cuyo aniversario se cumpla entre el 8 de octubre de 2026 y el 31 de diciembre de 2027:

• Si tu renta ya supera el precio máximo que le da a tu vivienda el sistema estatal de índices de precios de referencia, no puede subir nada.
• En los demás casos, la subida es la que pactéis. Si no hay un pacto nuevo, la subida máxima es del 2 %, aunque tu contrato diga que se actualiza con el IPC u otro índice que haya subido más.

Ejemplo. Pagas 800 € y tu contrato se actualiza cada 1 de febrero con el IPC. Si en febrero de 2027 el índice da un 3 %, el casero podría pedir 824 €, pero sin tu acuerdo solo puede subir hasta 816 € (el 2 %).

El mismo decreto cambia el artículo 18 de la ley: fuera de este tope, la subida anual tampoco puede superar la variación del IRAV del INE. Calcula tu renta máxima y genera la respuesta con la carta de la subida del alquiler.

Irte antes de tiempo sin pagar indemnización

El decreto 29/2026 reescribe el artículo 11 de la ley: el inquilino puede irse cuando hayan pasado al menos 6 meses de contrato, avisando con 30 días de antelación, y ese desistimiento no da derecho a indemnización al casero. Hasta ahora, si el contrato lo decía, el inquilino podía tener que pagar una mensualidad por cada año que faltara, en proporción.

En los alquileres de temporada se puede desistir pasado un mes desde la firma, avisando con 10 días, también sin indemnización. Lo que el decreto no aclara es qué pasa con los contratos firmados antes que ya incluían una cláusula de indemnización: si es tu caso, guarda la fecha de tu aviso por escrito y espera a ver si el casero la reclama.

Con la calculadora de desistimiento ves el primer día en que puedes irte y hasta cuándo tienes que avisar.

La deducción estatal del 10 % en la renta

Vuelve una deducción estatal por alquiler de vivienda habitual (nuevo artículo 68.6 de la ley del IRPF), que en general es compatible con las deducciones de cada comunidad autónoma:

• Pueden aplicarla quienes tengan una base imponible inferior a 33.007,20 €.
• Es el 10 % de lo pagado de alquiler, con una base máxima de 11.630 € al año (hasta 1.163 € de deducción) si tu base imponible no pasa de 23.007,20 €. Entre esa cifra y 33.007,20 €, la base máxima baja: se le restan 1,163 € por cada euro de base imponible que pase de 23.007,20 €.
• Durante al menos la mitad del año, ni tú ni nadie de tu unidad familiar podéis ser dueños de la totalidad (o usufructuarios) de otra vivienda a menos de 50 km de la alquilada.
• Si ya te aplicas la deducción antigua por un contrato anterior a 2015, no puedes usar las dos por la misma vivienda el mismo año.

Ejemplo. Con una base imponible de 20.000 € y 9.600 € de alquiler al año, la deducción es de 960 €. Con 28.000 € de base imponible, la base máxima baja a 5.823,37 €, así que la deducción máxima es de 582,34 €.

Se estrena en la declaración de 2026 (la que se presenta en la primavera de 2027). Falta que Hacienda aclare si cuenta todo lo pagado en 2026 o solo lo pagado desde el 8 de octubre. No se aplica en el País Vasco ni en Navarra, que tienen su propio IRPF. Puedes ver cuánto te deducirías, junto con la deducción de tu comunidad, en la calculadora de la deducción por alquiler.

Desde el 15 de noviembre: prórrogas de 5 años e indemnización

El decreto 28/2026 cambia el artículo 10 de la ley, que decide qué pasa cuando un contrato ya ha cumplido sus primeros 5 años (7 si el casero es una empresa):

• Si nadie avisa a tiempo, el contrato se prorroga 5 años más (7 si el casero es una empresa), y así sucesivamente. Hasta ahora eran prórrogas de un año, hasta un máximo de tres.
• El casero que no quiera renovar tiene que avisar con 6 meses de antelación (antes eran 4); el inquilino, con 2.
• Si el casero no renueva, tiene que indemnizar al inquilino con la mayor de dos cantidades: 12 mensualidades o una mensualidad por cada año vivido en la casa (contando los meses y días en proporción). La mensualidad se calcula con el valor superior del rango que el sistema estatal de referencia da a esa vivienda o, si no hay valor, con la renta que se paga. Se cobra al entregar las llaves.

No hay indemnización, y la causa debe constar por escrito en el aviso, cuando:

• El casero, siendo persona física, necesita la vivienda para él, para familiares hasta el segundo grado o para su excónyuge tras una sentencia de separación o divorcio. Si a los 3 meses de entregar la casa nadie de ellos vive allí, el inquilino puede reclamar la indemnización.
• El inquilino no ha vivido en la casa más de 6 de los últimos 12 meses sin una causa justificada.
• El inquilino tiene otra vivienda que puede ocupar en el mismo municipio.
• Firman un contrato nuevo, o el inquilino rechaza una oferta formal de contrato nuevo de 5 años (7 si es empresa) con la renta limitada.

Además, el inquilino en situación de vulnerabilidad puede pedir un año más de prórroga si el casero es un gran tenedor, y en las zonas tensionadas hasta 3 años más, por años.

Qué pasa con los contratos que ya están en marcha

• Las reglas nuevas se aplican a los vencimientos que lleguen después del 15 de noviembre.
• Si el casero avisó de que no renovaba antes del 7 de octubre de 2026, ese aviso sigue valiendo y no da derecho a indemnización.
• Si el 15 de noviembre faltan menos de 6 meses para el vencimiento, al casero le basta con avisar con 4 meses.
• Si tu contrato ya está en la prórroga anual de hasta 3 años de la ley anterior, sigue en ella hasta que termine; a partir de entonces se le aplica la regla nueva.

Ejemplo. Pedro alquila desde el 1 de diciembre de 2020. Sus 5 años terminaron en 2025 y ahora está en la prórroga anual de la ley anterior, que como mucho llega al 30 de noviembre de 2028. Hasta esa fecha sigue igual. Si el casero no le avisa con 6 meses de antelación (antes de finales de mayo de 2028), el contrato se prorroga 5 años más; si le avisa, le debe la indemnización, salvo que se dé alguna de las excepciones.

Con la calculadora de la indemnización ves cuándo vence tu contrato, hasta qué día tiene que avisarte el casero y cuánto te correspondería.

Qué pasa si el Congreso no los convalida

Un decreto-ley tiene fuerza de ley desde que se publica, pero el Congreso tiene que votarlo en un plazo de 30 días hábiles. Si lo convalida, sigue en vigor; si no, queda derogado desde ese momento. Es lo que ocurrió el 2 de octubre de 2026 con los decretos 26 y 27/2026.

Mientras tanto, lo prudente es usar las medidas que ya están en vigor por escrito y con prueba de la fecha. Si un decreto cae, habrá discusión sobre qué pasa con lo pedido mientras estaba vigente, y tener la solicitud enviada a tiempo siempre juega a tu favor. Actualizaremos esta guía y las calculadoras en cuanto haya votación.

Qué hacer ahora, según tu caso

• Tu contrato termina antes de 2029 y el casero no quiere renovar: pide la prórroga extraordinaria por burofax antes del vencimiento, y guarda los justificantes de pago de los últimos 8 meses.
• Te toca la actualización anual: si el casero pide más de un 2 % y no estás de acuerdo, contéstale por escrito que, sin pacto, se aplica el límite de la disposición final sexta del decreto 29/2026.
• Quieres irte antes: comprueba que llevas 6 meses y avisa con 30 días por escrito.
• Eres casero: revisa las fechas de vencimiento de tus contratos. Para los que venzan después del 15 de noviembre, el aviso de no renovación necesita 6 meses (4 en la transición) y puede obligarte a indemnizar.